KEYfacts Facility Management

Die Betriebsoptimierung beginnt mit der Bauplanung

Interview mit Rainer Thorn, Building + Facility Management GmbH, Eschborn

Die Betriebsoptimierung wird zu einem immer wichtigeren Kriterium für den Erfolg von Investitionen. Doch die Weichen für den effektiven Betrieb eines Gebäudes werden bereits in der Planungs- und Bauphase einer Immobilie gestellt. Worauf Investoren und Bauherren achten müssen, verrät Rainer Thorn, Geschäftsführer der BFM Building + Facility Management GmbH aus Eschborn.

KEYfacts: Herr Thorn, etliche Gebäudemanager fordern, dass sie bereits in der Bauphase zugezogen werden. Warum?

Rainer Thorn:
Viele bauliche Aspekte beeinflussen die Kosten und die Abläufe für den Betrieb eines Gebäudes erheblich. Nehmen Sie beispielsweise die Toiletten. Zunächst beeinflusst die Größe der Räume natürlich die später anfallenden Reinigungskosten. Im öffentlichen Bereich haben Sie ja mitunter eine hohe Reinigungsfrequenz. Aber auch scheinbar so nebensächliche Details wie der Typ von Seifenspendern entscheiden darüber, welches Budget Sie für den Betrieb einplanen müssen.

KEYfacts: Nun wissen wir aber aus der Praxis, dass die Weichen hier oftmals falsch gestellt werden. Woran liegt das?

Rainer Thorn:
Die Antwort ist ganz einfach. Den Planern und den Ausführenden fehlt dazu schlicht die erforderliche Kompetenz für die Berücksichtigung der Folgekosten im Betrieb.

KEYfacts: Nun kann man ja nicht behaupten, in der Planungs- und Bauphase seien keine Fachleute am Werk.

Rainer Thorn:
Absolut richtig. Aber genau da liegt das Problem. Es sind Fachleute da, wo Generalisten benötigt würden. Die Architekten sehen ein Gebäude mit ihren Augen und werten nach den Kriterien ihrer Zunft. Sie schauen nun einmal eher auf die Ästhetik, als auf den Betrieb. Dies trifft auf alle anderen Fachleute genauso zu. Bauträger interessieren sich dafür, ein Gebäude möglichst billig zu erstellen. So verfolgen alle ihre eigenen Interessen und niemand hat die langfristige Perspektive einer Investition im Blick. Wer nur verantwortlich ist für den Bau eines Gebäudes, wird auch nur die baurelevanten Fragen berücksichtigen.

KEYfacts: Es fehlt also der Facility Manager?

Rainer Thorn:
Ja, es fehlt der Facility Manager als Generalist. Nicht der Gebäudemanager als Spezialist, als Fachmann. Auch der Generalist braucht natürlich die Erfahrung aus der Praxis. Er braucht aber auch technisches Know-how und muss Pläne lesen und interpretieren können. Darüber hinaus ist oft Spezialwissen gefordert, etwa in der Arbeitsstättenverordnung oder im Hygienerecht. Vor allem aber muss er unternehmerisch denken, schließlich geht es um Renditen und Werterhaltung.

KEYfacts: Also entscheidet sich die Effektivität des Gebäudebetriebs in der Planung und während des Bauens.

Rainer Thorn:
Sagen wir, in der Planung und im Bau haben die Investoren und Bauherren den größten Spielraum, die Kosten der Betriebsphase zu beeinflussen. Aber auch das Betreibermodell sollte in der Rechnung nicht vergessen werden. Hier dominieren heute einfache Modelle. »Ich mach alles selbst«. Oder: »Ich schreibe einzelne Leistungen aus«. Interessante Betreibermodelle sind jedoch komplex und erfordern ihrerseits ein beträchtliches Know-how. Hier sind die Möglichkeiten bei Weitem noch nicht ausgereizt.

KEYfacts: Haben Sie ein Beispiel?

Rainer Thorn:
Für das Frischezentrum Frankfurt haben wir beispielsweise mit der Techem Energy Contracting zunächst ein Modell ausgearbeitet, das dem Betreiber ein absolut effizientes Energiemanagement sichert. Die Techem hat dann die komplette Wartung und Instandhaltung übernommen. Dies entschärft die typischen Schnittstellenprobleme zwischen Energielieferant und Wartungsfirmen. Diese führende Rolle hat es der Techem schließlich erleichtert, ein Energiemodell zu entwickeln, das dem Frischezentrum auf zehn Jahre festgelegte Energiepreise beschert. Für das Frischezentrum bietet dieses Modell eine eminent wichtige Planungssicherheit. Zugleich zeigt es, dass wir in der Betriebsoptimierung neue Wege gehen müssen.

Herr Thorn, wir danken Ihnen für das Gespräch.

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